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Charla informativa sobre la Clausula Suelo.

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  • 25 febrero, 2017
  • por ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE FUENTE PALMERA
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La cláusula suelo se ha convertido en un desasosiego para muchas familias, que no se han podido beneficiar de las bajadas de valor del Euribor, tipo de referencia que se aplica a la gran mayoría de hipotecas a interés variable que se firman en España.

Es por ello que la Asociación de Empresarios celebro una jornada sobre este tema, el  pasado jueves, 23 de febrero por la abogada Manuela Biedma Rojano , en la que se abordaron las siguientes cuestiones:

1.- ¿Qué es la cláusula suelo?

Los préstamos garantizados con hipoteca concedidos por las entidades financieras a consumidores, son préstamos retribuidos en los que el prestatario, además de obligarse a devolver el principal prestado, se obliga a pagar un interés fijo o variable. En el caso de los intereses variables, el tipo concreto de interés a pagar viene determinado por dos factores:

(i)         El índice de referencia, que es un tipo de interés que va fluctuando a lo largo del tiempo. Lo más habitual para los préstamos es aplicar el EURIBOR a un año, aunque también el IRPH ENTIDADES (es el segundo índice de referencia de préstamos hipotecarios y desde el año 2015 se está anulando).

(ii)        El diferencial o porcentaje fijo que se adiciona al índice de referencia anterior

En consecuencia, y a modo de esquema, el interés a pagar por el prestatario en el caso de préstamos a interés variable es el siguiente:

ÍNDICE DE REFERENCIA + DIFERENCIAL = INTERÉS A PAGAR

Con el objetivo de limitar las consecuencias de las oscilaciones del índice de referencia (EURIBOR), pueden estipularse cláusulas que limiten al alza (cláusula techo) y a la baja (cláusula suelo) que sirvan como tope de los intereses que deba satisfacer el prestatario.

Ello implica que cuando EL EURIBOR desciende por debajo del suelo fijado en el contrato, esta cláusula suelo impide que el ahorro que ello supondría se traslade de forma efectiva al prestatario, quien deberá seguir abonando el tipo de interés fijado en dicha cláusula suelo.

Con la inclusión de esta cláusula en el préstamo hipotecario por la entidad bancaria, sin el consentimiento del cliente, la variabilidad de los tipos de interés perseguida por el prestatario al concertar un préstamo a interés variable desaparece para convertir el mismo, en la práctica, en una operación a interés fijo.

En definitiva, el préstamo concedido teóricamente a interés variable, se convierte en préstamo a interés fijo y variable únicamente al alza.

2.- Qué es la cláusula techo.

La cláusula techo acompaña normalmente a la cláusula suelo y es la contraria, o sea el límite de subida del crédito. La unión de estas dos se denomina coloquialmente el túnel hipotecario donde se mueve tu hipoteca. Esta cláusula es la que en teoría protege nuestros intereses. Esta cláusula se mueve en torno al 10% ó 15%. Cifra ésta a la que no llegó nunca el Euribor en su historia y que mucho antes de alcanzarla se produciría un embargo masivo de viviendas ante la imposibilidad de afrontar los pagos.

3.- La Oferta Vinculante. ¿Qué es?. 

La Oferta Vinculante es un documento que se entregaba para firmar con entre 10 y 3 días de antelación a la firma de la Escritura de Contrato de Préstamo Hipotecario. En este documento tenían que venir reflejadas todas las condiciones y cláusulas financieras que luego se trasladarían a la Escritura.

Si no disponemos de ella podemos solicitarla para comprobar su existencia, si no la hay, no se os ocurra firmarla a posteriori. Con esta carta podéis solicitarla.

4.- Desde cuándo existen las cláusulas suelo.

Estas cláusulas aparecieron en el BOE en el año 1994. Aunque no se empezaron a utilizar masivamente hasta 2006 o 2007.

5.- ¿Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

6.- ¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la compraventa de la vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario, mediante nota simple. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga, pero aproximadamente 50 euros.

7.- Gastos de constitución de la hipoteca

El Tribunal Supremo, en la Sentencia de 23 de diciembre de 2015, vino a confirmar la nulidad de la imposición al prestatario de la obligación de pago de los tributos, comisiones y gastos derivados del otorgamiento de Escritura Pública de Préstamo Hipotecario.

Gastos susceptibles de devolución: Notaría, Registro, AJD, Gestoría, Tasación, Novación.

8.- ¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

  • SUBROGACIÓN HIPOTECA
  • RECLAMACIÓN PREVIA
  • VÍA JUDICIAL

Una vez que se presenta la DEMANDA, la mayoría de las ENTIDADES FINANCIERAS intentan una NEGOCIACIÓN que nada tiene que ver con las OFERTAS que podían realizar en ausencia de la DEMANDA. En la mayoría de los casos se consigue la ANULACIÓN de la CLÁUSULA SUELO para siempre y la RETROACTIVIDAD PARCIAL. Además en un tiempo muy reducido.

9.- Retroactividad

  • STS 09 DE MAYO DE 2013: RETROACTIVIDAD HASTA MAYO DE 2013.
  • STJUE 21 DICIEMBRE 2016: RETROACTIVIDAD TOTAL.

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